Opinion

julio 7, 2014

Gobierno de Venezuela obliga a Propietarios de edificios a venderle a inquilinos

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Written by: analisislibre
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La Venta de edificios de “vieja data” para los arrendatarios es obligatoria. El decreto establece sanciones y/o remate del bien

Cora Farías Altuve * / analisislibre,org

Nuevamente, otra normativa administrativa emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (S.U.N.A.V.I.) “socava” las bases del derecho constitucional de propiedad: en efecto, publicada en Gaceta Oficial N° 40.382 de fecha 28 de marzo de 2.014 en vista que la Disposición Transitoria Quinta de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda promulgada en fecha 12 de noviembre de 2.011 prevé el derecho por parte de los arrendatarios a adquirir los inmuebles destinados al alquiler por más de veinte años, no establece la obligación por parte de los arrendadores a vender. 

Se interpreta la Providencia Administrativa referida exclusivamente a los multiarrendadores quienes de acuerdo a la definición legal, son las personas naturales o jurídicas que tienen en arrendamiento más de tres inmuebles en contraste con los pequeños arrendadores, con un máximo de dos inmuebles. Así las cosas, los multiarrendadores al verse compelidos a vender los inmuebles cedidos en alquiler, deben sujetarse al estricto cumplimiento de determinados requisitos para que en un plazo máximo de 60 días hábiles contado desde la fecha en que la normativa fuera dictada, planteen ante el Órgano Rector en materia de vivienda la solicitud correspondientes para obtener el denominado “precio justo”, observando que la mayoría de los arrendatarios de esta clase de inmuebles, pagan una cantidad mensual irrisoria que dificulta su adecuado mantenimiento. Quedan excluidos los propietarios de inmuebles constituidos por viviendas unifamiliares (casas) así como locales de comercio y otros usos distintos a los de vivienda. Es una manera de proteger al arrendatario, que a lo largo de una relación locativa, tiene el derecho de adquirir el inmueble arrendado a un precio inferior al real en el mercado inmobiliario. La normativa no contempla la situación que se plantea cuando el arrendatario se niega a adquirir el inmueble y/o pretendiere adquirirlo en su totalidad.

Nos estamos refiriendo a inmuebles que en su mayoría pertenecen a un solo dueño o propietario, por ende, carecen de documento de condominio y para ajustarse a la ley están obligados a efectuar trámites que dependen no sólo de la S.U.N.A.V.I. si no de instituciones públicas, siendo imposible cerrar operaciones de compra venta en ese breve lapso de 60 días hábiles.  Al vencer dicho plazo, en la práctica equivale a condenar “a priori” al propietario, a quien se le abrirá el procedimiento sancionatorio establecido en la misma ley, tendente a la imposición de la sanción legal de 2.000 Unidades Tributarias, debido a que si no cancelare la sanción, la multa es incrementada en el doble de lo indicado y finalmente, de no cumplir con el pago, el incumplimiento equivale a un título ejecutivo que será planteado ante la jurisdicción ordinaria de forma tal que dentro del procedimiento se proceda finalmente al remate del bien inmueble.

Es importante destacar que si bien la Disposición Transitoria de la ley vigente fue objeto de un recurso por ante el Máximo Tribunal que a la fecha aún no ha sido decidido, a los fines de la fijación del justo valor que refiere el instrumento legal, no existe un valor de reposición por metro cuadrado actualizado siendo imposible determinar los nuevos precios que considerando los que actualmente fija la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas no se apartan del equivalente al monto de la sanción por el incumplimiento de la obligación de venta dentro del plazo anotado, brevísimo y difícil de cumplir.

Debemos recordar que el artículo 115 de la Carta Magna prevé la garantía del derecho de propiedad, en el sentido que toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes; derecho que estará sometido a las contribuciones, restricciones y obligaciones legales con fines de utilidad pública o de interés general y sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes, traducido expresamente que la afectación del derecho de propiedad de un bien inmueble requiere siempre que -previamente- se realice el procedimiento legalmente establecido a los fines de asegurar el derecho a la defensa y la seguridad jurídica de quien lo ostenta.

Nuestra Carta Fundamental reconoce un derecho de propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las leyes, en atención a los valores e intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad pública. Esta es la noción recogida constitucionalmente y los actos, actuaciones u omisiones que sean lesivos del derecho de propiedad, son todos aquellos que comportan un desconocimiento de la propiedad como hecho social, asimilándose a situaciones que anulan ese derecho sin que preexista ley alguna que lo autorice, lo cual encuentra indiscutible fundamento en la cuestionada Providencia Administrativa. 

* Abogada. Magíster en Derecho Procesal. Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario






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